先日、またまた古家投資のツアーに参加してきました。 これで4回目となるのですが、だんだん古家投資のしくみ？スキーム？がわかってきたので、お話ししたいと思います。 古家投資は空き家になっているような状態の良くない戸建てを買い、リフォームをかけて収益物件として再生するものです。 対象となる空き家はそれこそ100万円のものもあれば、1000万円くらいするものもあり、様々です。 ただ何軒かこういう物件を見て話を聞いてみると、一つの共通点がわかってきたような気がします。 それはリフォームのコストです。 物件そのものの価格は様々ですが、家の状態によりけり違うと言ってもリフォームは大体400万円近辺をお勧めされます。 普通に考えれば、状態の良い物件ではリフォームも安く、そうでないものは高くなると思うのですが、ほとんどの物件のリフォーム見積もりが400万円前後に落ち着くのです。 個人的にはこの物件でリフォームが200万円くらいだと投資案件として面白いと思うものは何件かあったのですが、残念ながらそうはいかないのです。 その内容を聞くと決してぼったくりをしているわけでもないし、むしろ少し安いかもしれないと思うのですが、もう少し内容を下げてもいけるような気もします。 この辺は取れる家賃とのバランスになるので、業者の見積もりは決して間違いではなく適正なのかもしれませんが、リスクを取ること前提であれば違ったリフォームないよもあり得ると思うのです。 ではなぜリフォームの価格はある金額に落ち着くのかというと、そうしないと業者のビジネスが成り立たなくなるからと思ったのです。 もう少し説明しましょう。
物件価格がたとえば300万円とすると、売買の仲介は14万円くらいになります。（片手） 決して小さな額ではありませんが、不動産業としてはやはり小さいです。 そしてこれは法律で決まっているので、上げることもできません。 つまり、リフォームである程度ボリュームを取らないと商売としては旨味は少ないことになります。 大体リフォームの利益率は30%くらいと言われているそうで、仮に400万円のリフォームをすると、120万円くらいが利益になるわけですから、これは仲介手数料とは桁が違ってきます。 ですから、紹介する業者としてはこのくらいのリフォームが取れる物件を案内することになるのではとないでしょうか。 誤解のないように言っておくと、決して業者が誠実でないとかそういうことを言っているのではありません。 彼らもボランティアではありませんから、ビジネスとして成り立たせるにはそういうスキームにならざるを得ないということです。 そして、そのスキームに十分メリットを見出せる投資家も少なくないでしょう。 その範囲でお互いがWIN-WINの関係を気づけているのだと思うのです。 ただ、このことをわかって考えると300万円の物件と400万円のリフォームで700万円を投資するのと、700万円のほぼリフォームの不要の物件を投資することの違いが理解できるようになるのです。 自分目線だけで考えるとどちらも同じ投資案件ですが、他人目線でみると違った景色が見えてきます。 面白いと思いませんか？
