先日、古家の戸建対象の不動産投資現地勉強会に行ってきた。 物件は既に投資家が購入したもので、これから入居者を応募する段階で拝見させていただいた。 事前に動画でリフォーム前の家の様子を確認して、現地でリフォーム後の状況を見るという段取りだったので、この物件を購入するとしたら、物件の価格やリフォームがいくらかかるか見積もって、現地で答え合わせをすることにした。 古家は建物の価格がほぼないので、固定資産税の路線価を参考に計算して見たが、それほど差はなかった。 ある意味、物件価格の算定は比較的楽なのかもしれないと思った。 ただ、投資物件は単純に相場だけをみて値付けをするわけではない。 何よりも、その不動産が投資物件として、収益を産まなければならない。 リフォームのコストや借入の金利や諸費用入れた上で、目的の利回りを達成しなければ意味がない。 土地や建物が気に入ったから、ちょっと無理しても買ってみようというような、自宅選定の時の価格とはよりシビアなものになる。 一般的には購入者が希望価格を指値してきて、それを売り手が受け入れるかどうかで、価格が決まったりする。 通常の売買よりもより交渉の色が濃くなるワケだ。 そういう意味でも、不動産投資をしない人も、自宅購入を考えている人はこういう勉強会は参加してみても損はない。
今回参加してみてわかったのは、物件の価格はそこそこ想像はつくが、リフォームの価格はまだまだ、全然わかっていないということだった。 当たり前といえば当たり前で、参考になるのは自宅のリフォーム1回だけしかない。 この辺は現場での場数を踏むしかないのだろう。 ただ、最近はあまりこういう費用の見積りもせずに物件の価格だけで買っていく人も多くなっていると聞いた。 FIREに代表されるような投資ブームが着実に広がっている感じがする。 昔は少し投資知識のある人はワンルームマンションをやったりするのが流行ったが、そうやってワンルームマンションをやってきた人のほとんどが思った通りの収益を生まず、処分に困っている。 わたしの知人でもすぐに2、3人思い浮かぶ。 不動産投資は株式にはない、安定性や自分の創意工夫が活かせる投資だが、自由度が高いがゆえに、運用のやり方も多岐にわたる。 管理会社に頼んでしまえば、そういった手間は省けるが、その分利回りが悪くなる。 気づくと3％そこそこの利回りで回しているような場合も少なくない。 それだけの手間と時間を割いてやるならば、素直に株のインデックス投資して置けば4、5％くらいは見込めるので、やる意味があるのかどうか迷う人も多い。
わたしの場合は、そもそも不動産自体に興味があるし、不動産投資そのものが業界の勉強になるので、正直そんなに利益を生まなくても意味があると思っている。 もし、ご自身で不動産投資をやりたいと思っている人は、ぜひよく勉強してみてからトライしてほしい。 他にはない魅力的な投資の一つであることは間違いないのだから。
